Simulateurs immobiliers
Capacité d’emprunt, frais de notaire, LMNP, Jeanbrun, déficit foncier, Malraux et Denormandie. Chaque calcul suit les règles fiscales en vigueur et affiche ses hypothèses. Il donne un ordre de grandeur, que je vérifie ensuite avec vous sur votre situation réelle.
Un refus bancaire n’est presque jamais définitif.
Il traduit le fait que le dossier ne correspond pas à la grille de l’établissement qui l’a reçu, ce qui laisse entières les grilles de tous les autres.
Mon travail consiste à présenter le dossier à l’établissement dont la politique correspond à votre profil, et à le présenter dans la forme qu’il attend.
Un même dossier reçoit des réponses différentes selon la porte à laquelle il frappe.
Le financement fait partie de la stratégie
JE RESTE COURTIER
Je ne prête pas, et la décision appartient à l’établissement
Un crédit engage sur quinze ou vingt-cinq ans. Sa durée, son assurance et son mode de détention interagissent avec la fiscalité, avec la transmission et avec la capacité à financer le projet suivant.
L’assurance emprunteur
Elle représente une part significative du coût total d’un crédit, et c’est la ligne la moins souvent mise en concurrence. Elle se change, sous conditions.
LE CONTRAT DE GROUPE
Celui que la banque propose avec le prêt
Il est souscrit par facilité, au moment où l’attention porte sur l’accord de financement. Ses garanties sont mutualisées, donc calibrées pour une population moyenne et non pour votre situation.
LA DÉLÉGATION
Un contrat individuel, sous condition d’équivalence des garanties
La substitution est ouverte sous conditions, la principale étant l’équivalence des garanties. Je compare les garanties ligne à ligne, y compris les exclusions, les définitions d’incapacité et les modalités de prise en charge, avant de vous dire si l’opération est possible et ce qu’elle rapporte.
Ce que je vois le plus souvent
01
Un achat décidé sur l’avantage fiscal seul
La réduction ou l’amortissement attire l’attention. Le prix payé, l’emplacement et la demande locative décident pourtant du résultat.
02
Un loyer estimé trop haut
Le loyer de la plaquette n’est pas toujours celui du marché, et encore moins celui du plafond. Dix pour cent d’écart suffisent à changer l’effort d’épargne.
03
Des charges oubliées
Taxe foncière, copropriété, gestion, comptable, vacance entre deux locataires. Mises bout à bout, elles retirent souvent un point de rendement ou plus.
04
La revente jamais chiffrée
Plus-value, réintégration des amortissements en meublé, durée de détention. La sortie se calcule avant d’entrer.
Questions fréquentes
Ces simulations engagent-elles un résultat ?
Non. Elles appliquent les règles fiscales en vigueur au 1er octobre 2026 à vos chiffres, avec des hypothèses simples et affichées. Votre situation complète, vos autres revenus et la date de signature peuvent changer le résultat.
Comment choisir entre LMNP, Jeanbrun et déficit foncier ?
Tout dépend de votre taux marginal d’imposition, de vos revenus fonciers actuels et de ce que vous attendez du bien : des revenus peu fiscalisés, une baisse d’impôt rapide ou un patrimoine à transmettre. Je compare les options sur vos chiffres avant de vous proposer un bien.
Les simulateurs tiennent-ils compte de La Réunion ?
Oui. Les frais de notaire intègrent les droits de mutation et la TVA à 8,5 % applicables à La Réunion, et le simulateur Denormandie applique les taux outre-mer. Les plafonds de loyer se vérifient bien par bien.
Que deviennent les chiffres saisis ?
Ils restent dans votre navigateur. Rien n’est enregistré tant que vous n’envoyez pas le formulaire de contact. Dans ce cas, seul le résumé de la simulation m’est transmis avec votre message.
Les dossiers que je prends
LES OPÉRATIONS
Résidence principale, locatif, professionnel, rachat de crédits
Le montage se discute avant la recherche de financement : durée, apport, différé, nature du prêt et mode de détention.
LES PROFILS
Revenus variables
Ces dossiers sortent des grilles standard, ce qui ne veut pas dire qu’ils ne se financent pas.
Un même dossier reçoit des réponses différentes selon la porte à laquelle il frappe.
Parlons de votre patrimoine.
Un premier échange de trente minutes, sans engagement et sans facturation. Si je n’ai rien d’utile à vous apporter, je vous le dis à ce moment-là.