Sortir d'une indivision successorale à La Réunion sans l'accord de tous

Ce que la loi permet, et ce qu'elle a changé

En droit commun, vendre un bien indivis exige l'unanimité. Un seul héritier sur quinze suffit à tout arrêter, même s'il n'a jamais mis les pieds sur le terrain et qu'il vit à 9 000 kilomètres.

La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 a ouvert une brèche pour les outre-mer. Elle s'applique aux collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, dont La Réunion, ainsi qu'à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Trois conditions cumulatives.

La succession doit être ouverte depuis plus de dix ans, ce qui suppose un décès remontant à plus d'une décennie. Les successions récentes restent au droit commun.

Les initiateurs doivent réunir plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis. Pas les deux tiers, pas l'unanimité. La moitié plus une voix, calculée en pleine propriété, ce qui exclut les usufruitiers du décompte.

Le bien doit être immobilier et situé sur le territoire concerné. Un appartement à Lyon dépendant de la même succession ne suit pas ce régime.

Quand ces conditions sont réunies, la majorité peut aussi accomplir les actes de gestion courante prévus aux 1° à 4° de l'article 815-3 du code civil. Payer la taxe foncière, faire réparer une toiture, conclure un bail d'habitation.

Un détail que peu de gens connaissent et qui débloque beaucoup de dossiers réunionnais. Quand personne ne sait exactement qui possède quoi, un ou plusieurs indivisaires peuvent demander au notaire de dresser un acte de notoriété établissant qui est propriétaire indivis et dans quelles proportions. C'est cet acte qui sert ensuite à vérifier que le seuil de la moitié est atteint. Sans lui, la plupart des familles ne savent même pas si elles ont la majorité.

Les quatre cas où la procédure est fermée

Le texte est net. Aucun acte de vente ou de partage ne peut être dressé par cette voie dans quatre situations.

Le bien est le logement dans lequel réside le conjoint survivant. Aucune exception, aucune autorisation possible.

L'un des indivisaires est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille.

L'un des indivisaires est un majeur protégé, même condition.

L'un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions de l'article 116 du code civil.

Les trois dernières situations ne sont pas des impasses, elles imposent un passage par le juge. La première est un verrou absolu, et il est là pour une raison : la loi refuse qu'une majorité familiale mette un conjoint dehors.

Comment ça se déroule

Le notaire choisi par les initiateurs notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires qui ne sont pas à l'origine de la démarche. Il le publie dans un journal d'annonces légales du lieu où se trouve le bien, par affichage, et sur un site internet. Les initiateurs reçoivent le projet en mains propres contre récépissé.

La notification doit contenir l'identité et la quote-part de chacun, y compris de ceux qui ne sont pas représentés, les coordonnées du notaire, la désignation du bien, le prix de vente, et la valeur du bien établie par l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés. Elle indique aussi comment le prix ou les lots seront répartis.

Cette exigence de deux avis n'est pas une formalité. C'est la principale protection de l'héritier minoritaire, et c'est aussi le point sur lequel une opposition a le plus de chances d'aboutir si le prix retenu est complaisant.

Si le bien part à quelqu'un d'extérieur à l'indivision, la notification donne en plus le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur pressenti.

Chaque indivisaire dispose alors de trois mois pour s'opposer. Le délai passe à quatre mois quand le bien compte au moins dix indivisaires, ou quand au moins l'un d'eux est domicilié à l'étranger. Dans une famille réunionnaise dispersée entre l'île, la métropole et Maurice, ce cas de figure est la règle plus que l'exception.

En cas de vente à un tiers, tout indivisaire peut aussi préempter dans le mois qui suit la notification, aux prix et conditions prévus.

Sans opposition, la vente ou le partage devient opposable à tout le monde, y compris à ceux qui n'ont rien signé.

Avec opposition, le notaire dresse un procès-verbal, et c'est à la majorité de saisir le tribunal judiciaire pour être autorisée à passer l'acte. Le tribunal autorise si l'opération ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette formule laisse au juge une marge réelle, et le résultat dépend du dossier, en particulier de la valeur retenue et du sort réservé à celui qui occupe le bien.

Ce que ça coûte, et l'exonération que personne ne réclame

Un partage de succession supporte normalement un droit d'enregistrement de 2,50 % de l'actif net partagé, prévu à l'article 746 du code général des impôts. Sur un terrain familial estimé 400 000 euros, cela fait 10 000 euros de droits, avant les honoraires du notaire.

Attention à une confusion répandue. Le taux réduit de 1,10 % existe bien, mais il ne concerne que les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS. Une succession reste à 2,50 %.

Sauf que l'article 750 bis C du code général des impôts prévoit une exonération totale de ce droit de 2,50 %, à hauteur de la valeur des immeubles situés dans les collectivités de l'article 73 de la Constitution, pour les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires établis entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2038.

Sur le terrain à 400 000 euros, c'est 10 000 euros qui ne sortent pas. Cette exonération existe depuis huit ans et elle reste largement ignorée des familles concernées.

Ce que la loi du 7 avril 2026 change, et ce qu'elle ne change pas

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a fait du bruit. Plusieurs commentaires ont annoncé qu'elle étendait le régime outre-mer à toute la France. C'est une lecture rapide.

Ce texte de sept articles ne modifie pas la loi de 2018. Il crée un mécanisme distinct, à la majorité des deux tiers, dans le cadre de la loi du 6 mars 2017 sur l'assainissement cadastral, qui vise la Corse. Il autorise aussi le juge à permettre à un indivisaire de conclure seul un acte de vente, en modifiant l'article 815-6 du code civil, et il réforme la procédure de partage judiciaire.

Pour un Réunionnais, la conclusion tient en une ligne. Le régime applicable ici reste celui de 2018, et il est plus favorable que le nouveau régime national, puisqu'il se contente de plus de la moitié là où l'autre exige deux tiers.

Celui qui vit sur le terrain depuis dix ans a une carte à jouer

Situation classique à La Réunion. Un héritier est resté sur la propriété familiale, il l'a entretenue, il y a construit, il paie les charges depuis vingt ans. Les autres sont partis et réapparaissent au moment de vendre.

L'article 4 de la loi de 2018 lui donne un argument que le droit commun ne lui donnait pas. Dans les collectivités concernées, l'attribution préférentielle prévue au 1° de l'article 831-2 du code civil peut être admise si le demandeur démontre qu'il réside sur la propriété de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans au moment où la demande de partage est introduite en justice.

La preuve se construit, elle ne s'improvise pas. Factures d'électricité, taxes, courriers, attestations, permis de construire, témoignages de voisins. Ces pièces se rassemblent avant le conflit, pas pendant.

Quand un héritier a été oublié

L'omission d'un héritier dans un partage est un risque sérieux, parce que l'article 887-1 du code civil permet en principe de faire tomber le partage. La loi de 2018 aménage cette règle pour les outre-mer lorsque l'omission résulte de la simple ignorance ou de l'erreur, ce qui est fréquent dans des familles où les filiations n'ont pas toujours été déclarées.

C'est exactement le genre de point qui se traite avec un notaire et un avocat, pas avec une recherche en ligne.

Ce que je fais, et ce que fait le notaire

Le notaire dresse les actes, notifie, publie, constate les oppositions. C'est son monopole et c'est très bien ainsi.

Mon travail commence avant et continue après. Avant, il faut établir qui détient quoi, vérifier si la majorité est atteignable, chiffrer ce que chacun récupère réellement une fois les droits et les frais passés, et dire si la vente est la bonne décision ou si l'attribution préférentielle sert mieux la famille. Après, il faut décider ce qu'on fait de l'argent qui rentre, en fonction du calendrier fiscal de chacun et de ce qu'il vise à dix ans. C'est le travail de transmission et de stratégie patrimoniale que je mène pour les familles réunionnaises. Le produit vient en dernier, quand il vient.

Une famille qui débloque un terrain à 400 000 euros et se retrouve à six avec 66 000 euros chacun n'a pas le même sujet qu'un héritier unique qui récupère la totalité. Les deux méritent une étude, pas une brochure.

Questions fréquentes

Le dispositif s'applique-t-il à un bien situé en métropole ?

Non. Il vise les biens immobiliers situés dans les collectivités concernées. Un bien à Lyon dépendant de la même succession suit le droit commun.

Que se passe-t-il si un héritier est introuvable ?

La notification se fait par acte extrajudiciaire et par publication, ce qui permet d'avancer sans son accord exprès. S'il est juridiquement présumé absent, il faut l'autorisation du juge des tutelles.

Peut-on encore utiliser la procédure après 2038 ?

Le texte s'applique aux projets notifiés et aux actes effectués avant le 31 décembre 2038. La date a été repoussée de dix ans par la loi du 9 avril 2024. Elle paraît lointaine, mais rassembler les pièces d'une succession ouverte depuis trente ans prend souvent deux à trois ans.

Faut-il l'accord du conjoint survivant ?

S'il réside dans le logement concerné, la procédure est fermée pour ce bien. Pour les autres biens de la succession, elle reste ouverte.

Combien de temps compter ?

Trois à quatre mois de délai d'opposition, auxquels s'ajoutent l'établissement de l'acte de notoriété, les deux évaluations et la rédaction. Comptez six mois dans un dossier propre, et plusieurs années s'il faut passer par le tribunal.

Faire le point sur votre dossier

Si vous êtes dans une indivision bloquée, le premier travail consiste à savoir si la majorité est atteignable. C'est une question de pièces, pas d'avis. Trente minutes suffisent pour le dire. Prendre rendez-vous.

Sources

Loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, articles 1, 2, 4 et 5, version consolidée en vigueur depuis le 11 avril 2024, modifiée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 51. Légifrance.

Code général des impôts, articles 746, 750 II et 750 bis C. Légifrance, version en vigueur au 20 septembre 2026.

Code civil, articles 116, 730-1 à 730-5, 815-3, 815-6, 815-14, 831-2 et 887-1.

Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes, articles 1 à 7. Légifrance.

Dernière vérification des textes : 20 septembre 2026.